8月28日，龙湖集团（00960.HK）召开2026年中期业绩会，执行董事、董事会主席陈序平，执行董事、首席财务官赵轶，执行董事、地产开发航道总经理张旭忠、商业投资航道总经理包伟等出席会议。
上半年，龙湖集团实现营业收入397.95亿元，较上年同期的587.50亿元下降32.26%；本公司拥有人应占溢利为19.61亿元，较上年同期的32.16亿元下降39.02%。
陈序平表示，按当前业务铺排，预计到2028年运营及服务收入将达到340亿元，占公司总收入比例过半，权益后利润将达百亿元，届时有望完成业务结构转型。
开发业务：2027年利润有望转正
上半年，龙湖集团开发业务收入为260.95亿元，同比下降42.62%。交付物业总建筑面积为217.90万平方米，同比下降38.22%。合同销售额为165.50亿元，同比下降52.73%。
正配配资业绩会上，龙湖集团管理层对开发业务的困境并未回避。赵轶解释，受房地产开发业务结算节奏与价格承压双重影响，存量项目的毛利率依然有压力。赵轶表示，2026年是开发业务核心利润的“低点”。
值得注意的是，龙湖并非完全停止补仓。上半年，龙湖集团新增四宗土地，权益面积33.70万平方米，平均权益收购成本为每平方米人民币4147元。同时，通过激活11宗此前不可售的土储，获取了超百亿元可售货值。
对于房地产开发业务的收缩，陈序平解释，过去几年，龙湖集团处于债务转型和收入转型的阶段，是一个偿还负债的过程，拿地的头寸变少，但公司加大存货去化的力度，同时通过投后布局激活以前一些阶段性不可售的土储。
龙湖集团对市场有自己的判断。张旭忠表示，虽然部分核心城市量价边际改善，但房地产行业是否真正触底，主要看四个信号，“量、价、供需、信心”四个触底信号仅部分成立，不同城市、不同板块的分化在加剧，市场全面企稳仍需时间。
元股证券:ygzq.hk这意味着开发业务对龙湖集团利润的拖累短期难以消除，但是管理层给出了预期。赵轶称，待结算的存量项目会越来越少，预计到2027年，开发项目对整个集团业务的拖累会大量减少，集团整体的利润会明显回升并有望转正。
运营与服务：2028年利润达百亿元，收入规模反超地产
上半年该板块收入137亿元，同比增长3.23%，占总收入比重由上年同期的约25.7%升至34.4%。其中，运营业务收入为73.01亿元，同比增长4.18%；服务业务收入为63.99亿元，同比增长2.16%。
行业深度调整，运营与服务展现了极强的稳定性，成为龙湖集团的核心筹码。陈序平给出了明确的转型时间表：2028年，运营及服务收入要达到340亿元，毛利率超50%，贡献百亿元权益后利润，并首次在收入规模上反超地产开发。
商业投资业务，上半年，租金收入为59.80亿元，同比增长8.7%，期末出租率为97.4%。下半年将新开6座商场，其中5座为重资产，1座为轻资产。截至6月底，在手的商业项目为132座，开业96座，待开业36座，未来会逐步呈现。
管理层明确，商业航道每年保持10座左右新开，收入年率在10%左右，2028年目标150亿元；资产管理业务未来几年的收入将维持在30亿元左右。物业管理和代建分别锚定，5%和20%的年复合增长率，以及140亿元和20亿元的收入目标。
四年降杠杆千亿元
截至6月30日，龙湖集团综合借贷总额为1471.21亿元，较上年末减少56.90亿元，平均融资成本为年利率3.36%，净负债率为52%。
四年去杠杆近千亿元。陈序平介绍，2022年7月至今，公司做收入转型的同时，经营性现金流四年均为正，有息负债降超600亿元，同步清零近400亿元供应链融资。过程中，公司并未出售核心资产，预计年底有息负债进一步降至1400亿元。
更具战略意义的是债务结构的重构。陈序平在业绩会上也提到，公司加大了经营性物业贷的置换力度和比例。截至目前，龙湖集团70%的负债已经置换为长周期、低利率的经营性物业贷款，平均债务的周期超过10年。
这直接反映在数据上，一年内到期债务占比约10.8%，平均融资成本降至历史低点3.36%。截至6月，龙湖集团在手现金为248.83亿元，其中预售监管资金为83.70亿元。现金短债覆盖倍数1.57倍，剔除预售资金监管后的倍数大概在1倍。
具体看，今年以来，龙湖集团完成“21龙湖02”、“16龙湖04”、“21龙湖04”、“21龙湖06”等多笔债券的本息兑付，年初至今累计偿还境内公开债券47亿元，其中包括36亿元境内信用债和11亿元中债增担保债券。
赵轶介绍，年内到期的集团层面债务还有两笔，一笔是9月份到期的13亿元境外银行贷款，一笔是年底到期的12亿元的中债增担保债券，均已做好安排。其中9月到期的，钱已经准备妥当。
拉长周期看，赵轶称，未来每年到期债务规模相对有限：2027年约60亿元、2028年约66亿元、2029年约38亿元、2032年进一步降至12亿元。赵轶同时表示，将通过正向经营性现金流及新的融资安排进行铺排，偿债压力整体平缓。
业绩会上，赵轶强调，龙湖集团将恪守信用，银行贷款不逾期、不展期，公开债券不违约；同时，坚定提升核心资产价值，通过运营提升、NPI提升，挖掘估值空间杠杆知识，多做长年期贷款，优化债务结构。
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