认购率破400%、触发积分摇号上海4天两个改善型楼盘“日光”

　　继7月末徐汇滨江豪宅项目开盘售罄后，8月上旬，上海近郊改善项目热度集中爆发，青浦徐泾、嘉定新城的两个热门改善盘接连实现日光。

　　8月12日，位于青浦徐泾板块的绿城·悦海棠迎来首次开盘，228套房源当天全部售罄。该项目认购阶段就吸引了946组客户参与认购，认购率达415%，成为市场少见的“千人摇”楼盘；同时项目触发计分摇号排序程序，最终入围分62.12分，这也是大虹桥板块近三年来首个触发积分的住宅项目。

　　公开信息显示，绿城·悦海棠此次推出建筑面积104-137平方米房源，首开均价62198元/平方米，据项目对外披露的数据，首批次累计成交金额约16.7亿元；二期建筑面积约106-181平方米的精装高层即将加推。

　　紧随其后，8月15日，位于嘉定新城的象屿金茂·满嘉迎来开盘，115套房源同样实现百分百去化。据微信公众号“象屿金茂满嘉”消息，该项目今年6月13日临时售楼处首次开放，单日到访客户超千组。项目认购阶段累计收获471组意向客户，认购率破400%，入围分数达到64.4分。公开信息显示，象屿金茂·满嘉此次推出建面约109-197平方米洋房及叠加，备案均价52989元/平方米。

　　在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，短短四天时间，两大改善项目接连出现“开盘即罄”，反映出上海真实自住及改善需求依然坚挺，同时上海新房市场结构分化愈发明显，区位优质、配套成熟、产品力扎实、总价可控的项目率先实现热销行情。

　　58安居客研究院院长张波表示，根据平台数据，7月上海找房热度环比上涨1.33%，在四大一线城市中仅次于北京，购房人群中首套刚需占51%，二套改善占33%，从板块热度观察，徐泾、嘉定新城的新房找房热度位居全市112个板块头部区间，在这一背景下，绿城·悦海棠、象屿金茂·满嘉两个近郊新盘实现开盘售罄是结构性需求集中释放的典型样本。从平台监测数据看，徐泾项目客户工作地集中在大虹桥，嘉定新城项目客户来源以嘉定本地、菊园新区为主。此次两个项目热销的共性在于：区位属于成熟板块，通勤核心城区条件较好，产品定位匹配主流改善需求。

　　除了上述两个日光盘，8月上海多个新盘认购表现亦亮眼。其中，位于浦东前滩板块的前滩元境推出60套建面162平方米-188平方米的房源，均价13.38万元/平方米，项目实现认购率155%；该项目8月13日开盘，去化率超九成，实现销售额12.8亿元。青浦徐泾板块的宝业·虹桥国展里二期将加推64套房源，项目收获超170组有效认购，认购率270%，项目将于8月22日开盘，均价62092元/平方米。

　　严跃进分析，当前上海新房市场中，销售表现较好的项目普遍遵循清晰的底层逻辑。首先，轨道交通的便捷性是关键支撑，地铁沿线项目去化优势明显。其次，这些项目所在片区的城市界面普遍规整、崭新，周边住宅品质较高，且酒店、商业等配套设施完备。此外，品牌开发商的溢价效应同样突出，开发商的产品设计、户型结构和工艺细节均能体现市场认可的价值标准。综合来看，当前上海新房市场经过前期调整后，购房者入市节奏有所加快，市场活跃度回升。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦指出，整体来看，当前上海新房市场并未出现全面火爆的行情，但对比去年同期，回暖信号正持续增强，基本面韧性充足。在此背景下，一批中端改善型置业群体信心逐步修复，陆续开始出手了。

　　从新房成交结构来看，中指研究院数据显示，今年1-7月，上海120平方米以上户型成交房源套数占比为41.8%，达2021年以来最高水平，多个改善项目持续热销，也表明上海改善型需求释放活跃度较高。

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　　对于后续市场判断，张波认为，上海市场持续回暖的趋势不变，信心指数同步修复。从安居客调研数据来看，7月购房者信心指数90.56，经纪人信心指数97.77，环比回升2.66%。8月上半月微聊1分钟用户回复率、阅读率维持76.8%、79.2%的高位，用户微聊深度小幅上行，说明意向用户咨询质量在提升，真实居住需求持续在场。